不動産投資ローンを組む際は、将来のリスクもしっかり把握しておきたいですよね。とはいえ、不動産を購入する時は、返済できなかった時のことを詳細に教えてくれる人はいないと思います。「あの時、誰かが教えてくれていたら、こんな無茶なローンは組まなかったのに…」と後悔しないように、不動産投資ローンを滞納したらどうなるのかを、この記事では解説しています。不動産投資ローンを組む前に本文を読んで、滞納リスクについてしっかり把握しておきましょう。
滞納初期
不動産投資ローンの滞納初期とは、滞納してからおよそ1〜3ヶ月ほどの期間を指します。
滞納するとまず初めに、金融機関から電話などで「入金してください」という連絡が来ます。速やかに入金できれば問題はありませんが、入金できずに滞納が続くと金融機関から催告書や督促状が送られ、支払いを済ませるよう要求されます。催告書には遅延返済金と損害金を特定の期日までに支払う旨が書かれています。催告書の指示通りに支払いをしないと督促状が送られ、より厳しく警告されます。
しかし滞納初期の段階で支払いを済ませておけば、競売されることはほとんどありません。滞納してしまったとしても、なるべく早い段階で返済を済ませることが一番です。もし今後も滞納が発生するかもしれない場合は、速やかに返済について金融機関に相談しましょう。滞納初期であれば金融機関によっては、返済期間の延長などの条件変更の措置が行われることもあります。
この時期は、信用情報機関のブラックリストに載る可能性はあるものの、まだ差し押さえは発生しません。
滞納中期
滞納中期とは、不動産投資ローンの返済を滞納してからおよそ3〜6ヶ月ほどの期間を指します。滞納中期に入ると、期限の利益喪失通知が届きます。期限の利益とは、債務者（＝ローンを借りた人）が期日までに返済をしていれば、債権者（＝金融機関）から返済を一括請求されない権利を指します。期限の利益が設けられていることによって、債務者は分割して返済することが出来るのです。
期限の利益喪失通知とは「期日までに返済していないので、一括請求させてください」ということを意味します。この場合、期日までに一括で返済をしなければいけません。
期限の利益が喪失して一括返済ができなかった場合、代位弁済が行われます。代位弁済とは債務者本人に代わり、債務者の保証会社が金融機関に弁済することです。代位弁済が行われた場合、代位弁済通知が債務者に届き、以降は保証会社から一括返済を請求されます。もし保証会社に一括返済できない場合、競売の準備が進みます。
滞納後期
滞納して6〜8ヶ月である滞納後期は競売初期とも呼ばれており、担保不動産競売開始決定通知が届きます。
担保不動産競売開始決定通知とは、これから競売を開始することを知らせるものです。書面には不動産が差し押さえられた旨が書かれています。その後は売却する不動産の調査が始まり、調査結果を基に売却基準額を決定した上で競売が実施されます。競売で買受人が決定したら、所有権は買受人へ移転し、債務者は不動産の引き渡しに応じなければなりません。
注意
しかし競売には「売却価格が低くなる」「競売が周知の事実になる」などのデメリットがあります。競売が実施された後も、売却価格が低いとローンが残ることがあり、ローン残額が返済できなければ給料が差し押さえられるというリスクもあります。したがって、不動産投資ローンの債務者としては、競売は避けたいところです。
どうしても競売を避けたい場合、任意売却という手段があります。任意売却とは、債権者から許可を得た上で、自分で不動産を売却することです。任意売却であれば、競売での売却価格よりも高い価格で売却できるので、ローンの返済もできます。また競売だと手続きが強制的に進みますが、任意売却であれば明け渡しなどの条件を債権者と交渉できる余地が残されているので、自分の裁量で売却を進められるのも利点です。
メモ
返済することが難しい場合は、早いうちに任意売却の手続きを進めましょう。なぜなら、任意売却の手続きには時間がかかるので、競売の入札開始直前に任意売却しようと思っても間に合わない可能性があるからです。
自己破産したらどうなる？
自己破産とは、裁判所の手続きを通じて抱えている借金を無くす方法です。不動産投資ローンを滞納している場合、自己破産で返済を済ませる方法もあります。自己破産をしたい場合、裁判所に申し出れば自己破産の手続きが進みます。裁判所から免責の許可が出た場合、借金の支払い義務が免除されて、債権者から財産の差し押さえなどの強制執行もされません。債権者が債権を回収できるのは、あくまで破産手続きを通してのみです。
自己破産をすると「手元に財産を残せなくなる」というイメージもあるかと思いますが、自己破産をしても完全に財産が無くなるわけではありません。自己破産をしても生活最低限の財産は残されることが定められています。冷蔵庫や電子レンジなどの家電、99万円までの現金は手元に残るので、自己破産をしても生活ができなくなるわけではありません。
注意
しかし自己破産にはデメリットもあります。まず自己破産をすると、クレジットカードが使えなくなり、新規でクレジットカードを発行することも一定期間はできません。自己破産の後は信用情報機関のブラックリストに掲載され、ブラックリストに載るとクレジットカードの審査に通ることが極めて困難になります。同時にお金の借入もできなくなるので、注意が必要です。
また自己破産をすると、引っ越しが制限されます。引っ越しをする場合、裁判所から許可が出されなければ引越しができません。自己破産は、あくまで最終的な手段として使うようにしましょう。
不動産投資で自己破産しないために
最後に、不動産投資ローンで自己破産しないためにできることを2つ紹介します。
収益性が低い物件を購入しない
不動産投資ローンで滞納や自己破産してしまう大きな原因は、収益性が低い物件を購入することです。不動産投資ローンで自己破産をしたくないのであれば、収益の見込みがない不動産は購入しないようにしましょう。家賃相場的に割高な不動産、駅やコンビニへのアクセスが不便な不動産などは収益性が低いです。不動産投資ローンで後悔しないためにも、入念に検討した上での不動産購入が必要です。
余裕を持った資金計画
不動産投資ローンは余裕を持った返済計画を立てることが大切です。無理して自分の収入に見合わないローンを組んでしまうと、返済が苦しくなるケースも少なくありません。また、不動産をリフォームしたり広告で宣伝したりするために、お金がかかってしまうこともあります。不動産投資を始める際は、急な出費にも対応できるように余裕を持った返済計画でローンを申請しましょう。
とはいえ、欲しいマンションを見つけてから「返済計画がギリギリだな…」という状況もあると思います。その場合は、マンションの値切り交渉で、融資額を下げてしまいましょう。融資額が小さなくなれば返済計画も余裕を持つことができます。値切り交渉の仕方についての詳細は下記の記事で解説しています。
不動産投資ローンを滞納したら
この記事のまとめ
- 金融機関から電話が来る（返済期間の延長など条件変更の相談をしましょう）
- 催告書や督促状が送られてくる（ブラックリストに載る可能性があります）
- 期限の利益喪失通知が届き一括返済を求められる
- 保証会社が金融機関に代位弁済し、保証会社によって競売の準備が進められる（ここまでには任意売却の手続きをしておきましょう）
- 担保不動産競売開始決定通知が届き、不動産が差し押さえられる
- 競売で買い手が決まると、強制的に不動産を引き渡す
- 競売の売却分を充当しても残ったローンは、給料が差し押さえられる（自己破産することで給料の差し押さえを回避することは出来ます。デメリットもあるので弁護士と相談しましょう）
滞納して借金を抱えないように、必ず余裕を持った返済計画を立てましょう。滞納が怖いという方は、日本政策金融公庫を利用すれば融資後の条件変更など柔軟に対応してくれます。実際に、平成21年12月4日から平成31年3月末まで貸し付け条件の変更の申し込み865,630件に対して832,636件も実行しています。（参照：日本政策金融公庫 中小企業者等の皆さまに対する金融円滑化に向けた取組状況について）
日本政策金融公庫については下記の記事で詳しく解説しています。