民法改正で不動産経営はどう変わる？損しないよう気を付ける4つのこと

2020年4月1日から120年ぶりに民法（債権法）が改正になりました。この記事では改正された内容と、それにより不動産経営でどのようなことに気を付けなければいけないのかを解説しています。民法の改正内容を知らないと損する可能性があるので、ぜひ最後までご覧ください。

民法改正4つのポイント

2020年4月1日から120年ぶりに民法が改正になりました。不動産経営において影響を受ける改正は主に下記の4つです。

今回の改正で、不動産経営者側は不利に、借主側は有利になりました。今回の民法改正では重要な変更もあり、適切に理解しなければ大きな損害につながる可能性もあります。

連帯保証人の制度が変更に。保証の上限が記載されていなければ無効に

今回の民法改正で、不動産経営に最も大きな影響を与える改正が連帯保証人です。個人を保証人として、上限がない借金を負わせることを民法で禁止しました。そのため、連帯保証人の限度額の記載がない契約書については原則無効になるので、今までの保証の極度額が記載されていない契約書では、連帯保証人が無効になります。

今後の契約書には連帯保証人は極度額をいくらまでと設定しなければ無効になります。不動産経営者は、借主が夜逃げなどで支払いが滞ったときに、連帯保証人に家賃の滞納費用と原状回復費用を請求できる権利があります。

極度額はいくらに設定すればよい？

注意すべき点は極度額が高すぎると保証人が断るケースも出てくるかと思われます。そのため、極度額をいくらに設定すればよいか悩むこともありますよね。極度額の目安を設定する際の資料を国土交通省が提供しているので、下記を参考に極度額を設定することをおすすめします。

家賃債務保証業者の損害額に関わる調査

裁判の判決における連帯保証人の負担額に係る調査

実際に受ける損害としては家賃の約5~6か月分、裁判で負担を設けることができる金額は家賃の約13.2か月分が平均でした。そのため、極度額は家賃の約8~16か月程度を目安として決めるのをおすすめします。

極度額を決める際に注意してほしいのは「金額を明確に記載する必要がある」という点です。例えば「賃料の10か月分を極度額とする」と記載した場合は金額が不明瞭のため、無効になるケースがあります。必ず、「100万円を極度額とする」というように金額は明記するようにしましょう。

設備に不備があった場合、借主は家賃の減額を申請できる

貸主に落ち度があり、設備に不備があった場合、借主は貸主に対して家賃の減額を申請できるようになりました。そのため、減額する金額を事前に決めておかなければ、実際に不備があったときにトラブルに発展しやすくなります。契約書の中に特約を設けて、「どのような設備に対してどのくらいの家賃を減額するのか」ということを明文化しておくことで、トラブルが起こる可能性を下げることができます。

例えば、下記のように想定される不備について事前に特約を設けておきましょう。

免責期間とは修理にかかる日数を目安とした期間のことです。例えば上記の特約のケースで家賃の9万円で、水道管が壊れて5日間水道が利用できない場合、減額金額の計算式は下記の通りです。

9万円(家賃)÷30日(日割)×30%(減額幅)×(5日-2日)=2,700円

このケースの場合、借主は2,700円の家賃の減額を請求できます。このように、借主に部屋を貸してから設備に不備があった場合、家賃を減額する必要があります。無駄なコストを避けるためにも、投資家はクレームにならないよう貸す前に、設備をクレームが起こらないような状況にしておくことを心がけましょう。

賃借人の修繕権が新たに追加され、過度な負担になることも

賃借人の修繕権という民法が新たに追加されました。賃借人の修繕権とはすぐに対応が必要な設備が壊れ、貸主が対応しなかった場合、借主が設備を修繕して、修繕費を投資家に請求できるということです。投資家側からしてみれば下記の問題点が出てくる可能性があります。

このように従来よりも高い負担を背負う可能性がでてきます。そのため、契約書の特約上に修繕が必要な場合は事前に貸主の許可を得ることなどを盛り込んでおく必要性があります。

遅延損害金の利率が5%から3%に

遅延損害金とは借主の支払いが遅れて損害を被った場合に、発生する利息のことです。改正前までは契約書に何も記載がない場合、遅延損害金は5%でした。今回の改正で記載がない場合の遅延損害金の利率が変動制となり、当面は3%となりました。

そのため、今後は賃料の滞納に対する遅延損害金の利率を契約書の中に明記しておく必要性がより高まりました。

民法改正によって不動産経営はどう変わる？

今回の民法改正によって不動産経営は下記の2つのポイントをより重要視する必要が出てきました。

契約書に漏れなく、必要事項を記載する必要あり

今回の民法改正によって、契約書に漏れなく、必要事項を記載する必要性が出てきました。

今回の民法改正は借主の権利が強くなっているので、もれなく契約書に明記しなければトラブルに発展しやすく、なおかつ裁判で不動産経営者側が負けやすい改正となります。特約を付帯して、極力トラブルになるリスクを避けることが今後の不動産経営に求められます。

入居者の審査を今まで以上に慎重に行う

入居者の審査を今まで以上に慎重に行う必要が出てきました。連帯保証人の極限額の設定がされたことにより、不動産経営者のリスクが高まってきたためです。年収が低い人や借金がある人などリスクの高い入居者の審査は保証会社を利用する、複数の連帯保証人をお願いするなどしてリスク管理しておくのも一つの手でしょう。

民法改正は不動産経営に影響大！

今回は民法改正によって不動産経営者が受ける影響について解説しました。民法改正によって中古マンション投資はリスクが高くなります。専門的な知識を必要とするので自分で判断せず、専門家に相談してください。今までの契約書を見直し、事前に起こりそうなトラブルに特約を付帯するなどして、不要なトラブルをなるべく避けましょう。

民法改正では不動産経営だけでなく、不動産の売買にも変化があります。買主がかなり有利になっているので、気になる方は下記の記事で解説しています。