中古マンション投資では購入時・保有時・売却時いずれに対しても税金がかかってくるため、いつどのくらいの税金がかかるのか把握していなければ、思わぬ出費となるケースもあります。この記事では中古マンション投資の購入から売却までにかかる税金について全て解説しています。中古マンション投資を成功させたい方は、かかる費用についてしっかり把握しておきましょう。
マンション購入時にかかる税金一覧
中古マンション購入時は3種類の税金がかかります。
中古マンション購入時にかかる3つの税金
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
印紙税
印紙税は一定の金額を超える売買契約書を交わす場合や領収書を発行する時にかかる税金です。
印紙税がかかる書類は3つ
- 不動産売買契約書
- 金銭消費貸借契約書
- 売買の領収書
不動産売買契約書
不動産売買契約書の印紙税は中古マンションの売買価格に比例します。原則、売主・買主の双方が負担します。
| 1万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万円超過100万円以下 | 500円 |
| 100万円超過500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超過1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超過5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超過1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超過 | 60,000円～480,000円 |
※印紙税は税抜価格を対象としています。
金銭消費貸借契約書
金銭消費貸借契約書の印紙税は買主のみの負担で、ローンの融資額に比例します。
| 1万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万円超過100万円以下 | 500円 |
| 100万円超過500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超過1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超過5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超過1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超過 | 60,000円～480,000円 |
※印紙税は税抜価格を対象としています。
マンション売買の領収書
領収書の印紙税は売主のみの負担で、売買価格に比例します。
| 5万円以上100万円以下 | 200円 |
| 100万円超過200万円以下 | 400円 |
| 200万円超過300万円以下 | 600円 |
| 300万円超過500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超過1,000万円以下 | 2,000円 |
| 1,000万円超過2,000万円以下 | 4,000円 |
| 2,000万円超過3,000万円以下 | 6,000円 |
| 3,000万円超過5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超過1億円以下 | 20,000円 |
| 1億円超過 | 40,000円～200,000円 |
※印紙税は税抜価格を対象としています。
印紙税の例
例えばフルローンで3,000万円の中古マンションを購入した場合は
- 売主は不動産売買契約書20,000円＋領収書10,000円の計30,000円
- 買主は不動産売買契約書20,000円＋金銭消費貸借契約書30,000円の計50,000円
負担する必要があります。印紙はコンビニや郵便局でも買うことが出来るので、忘れないようにしましょう。
登録免許税
登録免許税は登記を行う時にかかる税金です。
登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。
登録免許税法上では売主と買主の双方が連帯して登録免許税を納付してくださいと定められていますが、実際は買主が全額負担する場合が多いです。
中古マンション投資の場合は「売買による所有権の移転」となりますので、
- 建物・・固定資産評価額×2%
- 土地・・固定資産評価額1.5%(令和3年4月1日から2%)
の税金がかかります。
また銀行から借入した場合は「抵当権の設定登記」もする必要があり、借入金の0.4%の税金がかかります。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を購入した時にかかる税金です。
居住用の中古マンション投資の場合は
- 令和3年3月31日まで・・固定資産評価額×3%(宅地の場合は評価額が1/2になる)
- 令和3年4月1日以降・・固定資産評価額×4%
となります。これは不動産を購入した6か月後～1年半後に支払う必要がある税金です。他の税金とは異なり、後払いであるという点は注意しておきましょう。
税金の計算例
実際に数字だけ見てもイメージしにくいと思いますので、5,000万円で中古マンションを購入した場合の税金について解説します。
モデルケース
- 中古マンションを5,000万円で購入
- 土地の固定資産税評価額2,000万円
- 建物の固定資産税評価額が1,500万円
- ローン金額：4,000万円
5,000万円で中古マンション投資を購入した場合の税金
- 購入金額：5,000万円(土地の固定資産税評価額2,000万円 建物の固定資産税評価額が1,500万円)
- ローン金額：4,000万円
を取得した場合、下記の税金がかかります。
かかる税金
- 不動産取得税(土地)・・2,000万円×1/2×3%=30万円
- 不動産取得税(建物)・・1,500万円×3%=45万円
- 登録免許税(土地の所有権移転登記)・・2,000万円×1.5%=30万円
- 登録免許税(建物の所有権移転登記)・・1,500万円×2%=30万円
- 登録免許税(抵当権設定登記)・・4,000万円×0.4%=16万円
- 印紙税(不動産売買契約書)・・1万円
- 印紙税(金銭消費賃貸契約書)・・2万円
総額で154万円の税金がかかります。マンションの購入価格や借入金額で異なりますが、購入価格の3%前後が支払う税金として覚えておきましょう。
マンション保有時にかかる税金一覧
中古マンションを保有している間も税金はかかります。
中古マンション保有時にかかる5つの税金
- 固定資産税
- 所得税
- 住民税
- 事業的規模の場合は事業税
- 法人の場合は法人税
固定資産税
固定資産税は保有している固定資産に対して毎年かかる税金です。毎年1月1日時点で不動産を保有している人に対して課税され、年4回の分割払いで支払います。一括払いも選択できますが、払う税金は一括も分割も一緒なので、分割払いを選択する人が多いです。
固定資産税の計算方法
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
所得税
1月～12月までの不動産所得が黒字の場合は所得税がかかります。
不動産所得の計算方法
不動産所得の金額 = 収入金額 － 必要経費
収入金額は中古マンション投資に関わる収入がほぼ全て対象になります。
収入金額の対象となる収入
- 家賃
- 権利金
- 更新料
- 礼金
- 敷金、保証金のうち借主に返還する必要がないもの
必要経費は中古マンション投資に関わる費用が幅広く算入できます。経費を申告しないと余分な税金を払うことになるので、しっかりと確認しましょう。
不動産の必要経費
- 不動産に伴う各種税金
- 減価償却費
- 管理手数料や修繕費などの費用
- 中古マンションを購入するための借入金の金利
多くの支払いが経費として参入できますが、必要経費として勘違いしやすい項目が二つあります。
★注意★ 必要経費として参入できない
- 借入金の元本返済
- 所得税・住民税
これらの支払いについては必要経費として算入できないので気を付けましょう。
収入金額から必要経費を除くことで不動産所得の金額が求められます。不動産所得は総合課税なので、他に給与所得や事業所得などがあった場合、合算してから税額の計算をします。所得税の税率は5%~45%で累進課税となっており、所得が高くなるにつれて税率が高くなっていきます。(詳細の税率は所得税の税率 国税局)
住民税
住民税は中古マンションを貸し出したことによって得られた所得に対して課せられる税金です。所得金額に対して一律10%の税金が課せられます。住民税は前年の所得に対して6月以降に税金がかかってきます。例えば、令和2年から中古マンション投資を始めた場合、令和2年の1月~12月までの所得を令和3年6月から毎月支払う必要があるということです。
所得税とは支払うタイミングが異なりますので、注意しましょう。
事業的規模の場合は事業税
中古マンション投資が事業的規模になった場合は事業税がかかります。事業的規模とは中古マンション投資の場合、保有しているマンションが10室以上ある場合が目安となります。
事業税の計算式
（収入 － 経費 － 事業主控除290万円）×5%
控除額が290万円あるので、事業収入から経費を除外した利益が290万円を超えない限り事業税はかかりません。
法人の場合は法人税
法人で中古マンション投資をしている場合は所得税・住民税・事業税の代わりに法人税がかかります。法人税の実効税率は26~34%となっています。個人事業主の場合は最大60%(所得税・住民税・事業税)の税金がかかるのに対して、法人税は最大34%となっており、高所得者は法人の方が税金面で有利です。
規模が大きくなってきた場合は法人で活動することを検討しましょう。
マンション売却時にかかる税金一覧
中古マンションの売却時には譲渡所得税・住民税がかかります。
事業所得税・住民税の税率は譲渡した年の1月1日時点で
- 保有期間が5年を超えている場合・・長期譲渡所得として所得税15.315%・住民税5%
- 保有期間が5年以下の場合・・短期譲渡所得として所得税30.63%・住民税9%
譲渡した年の1月1日時点なので、実質5年以上経過していても短期譲渡所得になる可能性がある点は注意する必要があります。
例えば、令和1年2月1日に購入し、令和6年8月1日に売却した場合は「令和6年8月1日-令和1年2月1日」ではなく、「令和6年1月1日-令和1年2月1日」となります。この場合は、長期譲渡所得ではなく、短期譲渡所得として所得税30.63%・住民税9%の税金がかかります。
中古マンション投資の税金一案
この記事のまとめ
- 中古マンション購入時に印紙税・登録免許税・不動産取得税がかかる。およそマンション購入価格の3％
- マンション保有時に固定資産税・所得税・住民税・事業的規模の場合は事業税・法人の場合は法人税がかかる。
- マンションの売却時には譲渡所得税・住民税がかかる。事業所得税・住民税の税率は譲渡した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わる
中古マンション投資では多くの税金がかかります。購入時・保有時・売却時いずれの段階においても税金がかかるため、税金の計算漏れがあると思わぬ出費となることもあります。細かい税金の計算が苦手な方は専門家と相談しながら、中古マンション投資を始めると良いでしょう。
それと節税することを念頭に中古マンション経営を始める方が多くいらっしゃいますが、節税に失敗している人が少なくありません。税金で失敗したくない人は下記の記事で解説しているので、ご覧ください。
また、代表的な節税に関しては下記の記事で解説しています。あらかじめ知っておかないと対策すべきことも分からないので、しっかりと把握しておきましょう。