中古マンションの仲介手数料は法律の範囲内であれば、いくらに設定しても良いことになっています。そのため仲介手数料を取っている不動産仲介会社もあれば、仲介手数料を無料としている会社もあります。この記事では仲介手数料の相場と、仲介手数料の違いによってサービスに違いがあるのかを解説しています。
中古マンションの仲介手数料とは
中古マンションの仲介手数料とは売主と買主の間で売買が成立したときに不動産会社へと支払う手数料のことをいいます。買主と売主が同じ不動産業者を利用する場合、不動産業者は買主と売主それぞれから手数料を受け取ることができます。
買主が不動産業者A、売主が不動産業者Bとそれぞれ異なる不動産業者を利用する場合、買主は不動産業者Aから、売主は不動産業者Bからしか手数料を受け取ることができません。そのため、不動産業者としては買主と売主が同じ場合、2倍の収益になります。
仲介手数料は売買契約が解除になった場合も支払う必要がありますので、注意しましょう。ただし下記のケースの場合、仲介手数料の支払い義務はありません。
- 物件の瑕疵などがあった場合
- 住宅ローンや投資用ローンの審査に通過しなかった場合
このように、やむを得ない事情で中古マンションを購入できなくなった場合、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料の支払うタイミング
仲介手数料は原則として2回に分けて支払います。不動産会社へ仲介手数料を支払うタイミングは原則として下記の通りです。
- 売買契約成立時に仲介手数料の50%
- 物件の引き渡し時に仲介手数料の50%
仲介手数料は引き渡しまで時間がかかる場合でも売買契約成立時に50%負担しなければならない点は注意しましょう。
仲介手数料の相場
仲介手数料の相場は法令により上限の(売買価格3%+6万円)＋消費税となっています。ただし、中古マンションの価格が400万円を下回る場合は下記が上限となります。
- 売買価格が200万円以下の部分・・売買価格×5% ＋消費税
- 売買価格が200万円～400万円以下の部分・・売買価格×4%＋消費税
400万円を下まわる物件の場合、不動産会社の収益低下を避けるため、手数料率が高めに設定されています。
売買価格3%+6万円は宅地建物取引業法で決められている仲介手数料の上限であり、ほとんどの不動産会社はこの水準を仲介手数料としています。実際に一般社団法人土地総合研究所のアンケート結果(2015年1月実施)では不動産売買の仲介手数料率の決め方は下記のとおりとなっています。
- 「宅建業法令に基づく上限基準を適用」・・81.0%
- 「独自の基準を設けて適用」・・2.4%
- 「目安となる基準はあるが、実際の報酬額は状況に応じて法令より低いものを適用」・・8.7%
- 「無回答」・・7.9%
不動産会社によっては仲介手数料を無料にしていたり、半額にする場合もありますが、現状ではほとんどの不動産会社が仲介手数料を法令の上限としています。
この上限手数料を正規仲介手数料という呼び方を利用している不動産業者もあります。正規仲介手数料とは正しい仲介手数料という意味ではなく、法令で決められている上限の仲介手数料ということです。正規仲介手数料より安い場合でも、全く問題はありません。
仲介手数料が無料や半額の場合の仕組みとは
不動産会社によっては仲介手数料が無料や半額のケースもあります。無料のケースと半額のケースの仕組みを具体的に解説していきます。
仲介手数料が無料の場合
仲介手数料が無料の場合、買主と売主が同じ不動産業者を利用している場合に利用できるスキームです。本来ならば、仲介手数料は買主と売主双方に対して発生します。仲介手数料が無料の場合、仲介手数料を売主のみに請求し、買主には請求しないという仕組みになっています。
不動産業者が仲介手数料を無料にする理由は主に下記の3つです。
- 広告・宣伝のため
- インターネットからの集客がメインなので、コストが安いため
- 他の不動産業者と差別化させるため
大手の不動産業者の場合、仲介手数料を無料にしているところは少ないです。
しかしながら小規模の不動産業者でなおかつインターネットからの集客をメインとしている場合、仲介手数料を無料にしているケースがあります。
仲介手数料が半額の場合
仲介手数料が半額の場合は下記の2つのケースが考えられます。
- 売主からも仲介手数料をもらっている
- 集客力が高い、コストが低いなど仲介手数料半額でも運営できる経営状況
仲介手数料は一概に安いからサービスが悪いという訳ではなく、企業努力によって減額できます。安いからといって、不安に思う必要性はありません。
仲介手数料の値引き交渉はおすすめできない
中古マンション投資における値引き交渉はおすすめできません。仲介手数料は不動産会社の収益となるため、値引きされるとやる気をそがれるためです。
特に売買が成立してから仲介手数料の値引きは避けたほうが無難です。購入後のフォローが薄くなる可能性が高く、仲介手数料以上のデメリットがあります。どうしても仲介手数料を安くしたい場合は
- 元々仲介手数料が半額・無料の不動産業者に依頼する
- 購入前に仲介手数料が安くならないか聞いてみる
という方法をとってみましょう。
同じ中古マンションなら仲介手数料が安い方がお得
同じ中古マンションの場合、仲介手数料が半額・無料の物件の方がお得です。仲介手数料が無料や半額になった場合、サービスが手抜きなのではと不安に思う方も多いかと思います。しかしながら、仲介手数料の割引は企業努力や差別化による努力の結果なので、怪しいということは全くありません。
もし、少しでも安く中古マンションを購入したいという方は、仲介手数料が半額・無料になる不動産業者をあらかじめ探してみることをおすすめします。
不動産仲介会社のグランドネクストは仲介手数料が無料であるだけでなく、キャッシュバックのキャンペーンも行っている不動産仲介会社です。不動産投資物件を探している方は気軽にご連絡ください。
