中古マンション投資を始めても、多くの初心者は失敗しています。しかし失敗例はあまり多くなく、みな同じような理由で失敗しています。これから中古マンション投資を始めようと考えている人は、失敗例を学んで同じ過ちを繰り返さないようにしましょう。
中古マンション投資の失敗例
中古マンション投資を始める人が経験する代表的な失敗例を4つにまとめました。
中古マンション投資の代表的な4つの失敗例
- 表面利回りの数字を鵜呑みにした
- 不動産会社の言うことを信じた
- 書類を確認せずに購入した
- ギリギリでローンを組んだ
失敗例：表面利回りの数字を鵜呑みにした
失敗例①
投資初心者のAさんは利回り約10%の地方の中古ワンルームマンションを投資先に選びました。東京都心の同じタイプの物件に比べかなり安く購入ができたため、「とても良い買い物ができた」と初めは喜んでいました。
購入してしばらくはトラブルもなく順調に運用していたのですが、ある月に初めての退去者が出ました。退去された場合、次の入居者を迎えるために部屋の壊れた箇所を修復したり、壁紙の張り替えをしたり、清掃業者によるクリーニングを入れたりしなければなりません。
そして次の入居者を見つけてくれた不動産管理会社に広告費や仲介料の支払いが必要になります。合わせて20万円程の金額がかかってしましました。またその数ヶ月後、今度はエアコンが壊れてしまったのです。残念ながら修理ができず買い替えとなり、約10万円出費となりました。
この物件の家賃は4万円で修繕積立金や管理費を引くと月々の収益は約3万円です。Aさんはこの時点で10カ月分の収益を失ったことになります。マンション購入時に考えていた「利回り10%」というのは必要経費や設備投資などのコストを含めていない「表面利回り」です。物件を選ぶ際は、この表面利回りではなく、必要経費や設備投資などのコストを含めて考えた「実質利回り」を考えなければなりません。
失敗しないためには利回りの相場をしっかり把握しておきましょう。詳細は下記の記事で解説しています。
失敗例：不動産会社の言うことを信じた
失敗例②
Bさんが投資を始めたきっかけはマンション投資の営業電話でした。マンション投資に興味のあったBさんは「高利回りの中古マンションを今回特別に紹介できることになった。家賃保証があるので空室のリスクもありません。投資初心者におすすめの物件です！」と言う営業マンの話を信じ、家族や友人に相談することなく購入を決意します。
購入した中古マンションは家賃保証もあり空室を気にすることなく順調に運用できていました。しかし購入から２年ほど経った頃、家賃保証の金額が下がってしまい当初想定していた家賃収入を下回ってしまいました。それでも何とか運用を続けていたのですが、物件は２年毎に家賃保証の金額が下がっていき、さらに敷金や更新料などが受け取れないサブリース契約によりマンション投資は上手くいかず結局は物件を手放すことになってしまったのです。
家賃保証があるという営業マンの言葉を信じ、他の不動産投資会社や専門家に相談せず物件を購入してしまった、デメリットを把握できていなかったことが失敗の要因だったのかもしれません。
この家賃保証の失敗例について詳細は下記の記事で解説しています。
失敗例：書類を確認せずに購入した
失敗例③
マンション投資初心者のCさんが投資に選んだのは郊外にある中古ワンルームマンションで利回り約８%という物件でした。前オーナーから特に問題なく物件を引き継ぎ運用する予定でしたが、ある日、マンションの管理組合から「前オーナーが滞納していた積立修繕費の支払い」を告げられてしまいます。そんな事など知らないCさんは管理組合にかけ合いますが「重要事項に係る調査報告書に書いてある」と言われ、書類を確認してみたところ積立修繕費の滞納についてきちんと記載されていました。
もちろん前オーナー（売主）は進言する必要がありますが、それをせず、そしてマンション投資に慣れていなかったCさんは「重要事項に係る調査報告書」をきちんと確認していなかったのです。結局、前オーナーが残した積立修繕費の滞納分を支払うことになり当初の予定よりも多額の経費がかかってしまいました。
マンションを購入する時には、書類を沢山読むことになります。慣れない初心者だと全て集中して読むのは大変だと思います。そこで絶対に注意して確認したいポイントをまとめました。詳しくは下記の記事で解説しています。
失敗例：ギリギリでローンを組んだ
マンション投資をする際は、銀行でローンを組み、毎月の家賃収入でそのローンの支払いを行います。入居者がいる時は毎月の家賃収入が得られますが、賃貸物件には入居者の入れ替わり時期などに必ずといっていいほど空室期間も発生します。賃貸に出していてもなかなか入居者が決まらない時期もあるでしょう。そういった空室期間には当然ながら家賃収入はありません。
その空室期間を考えず、毎月必ず家賃収入があると想定しローンを組んでしまえば支払いが出来ず、自らの貯蓄を切り崩すことになります。また、購入時には見つからなかった物件の瑕疵が見つかることもあります。
注意
全てうまくいく、という前提でローンを組んでしまうと思わぬ出費が必要になった場合にローンの支払いが滞ってしまい、結果的にせっかく買った物件を手放してしまうことになりかねません。
銀行が融資してくれるからと言うだけでお金を借りるのは危険です。借りたお金を返せるのかどうかはご自身でしっかり考えましょう。もし返済できなかった場合につい下記の記事で解説しています。
失敗しないためのコツ
マンション投資に興味を持ったのであれば、利回り、サブリース、キャピタルゲイン、インカムゲイン、など投資を行う上でよく使われる専門用語の意味を事前に把握しておくと良いでしょう。
また、現在は専門家以外の方も気軽に投資を始められる時代になってきています。書店にもたくさんのマンション投資に関する書籍が置かれていますし、インターネットでもいろいろな情報を調べることが可能です。知識の無いまま投資に手を出してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれかねません。まずは不動産投資に関する知識や情報を集めることが必要です。
プロに相談する
書籍やインターネットなどで必要な知識や情報を仕入れた次は不動産投資会社へ相談をしてみましょう。まだ不動産投資をすると決めたわけじゃ無いし…と思う方もいるかもしれません。しかし専門的な知識と経験を有したプロから話を聞くことで得られる新しい知識や、書籍やインターネットには載っていない貴重な情報を聞くこともできます。
いくつかの不動産投資会社で話を聞き信頼できる会社を選ぶことにより、将来抱えるかもしれないリスクを回避できるかもしれませんし、より良い物件に出会えるかもしれません。
それでもやっぱりいきなりプロに相談するのはちょっと…という方はセミナーなどに参加してみてはいかがでしょうか。投資のセミナーと言うと高額なものを想像する方も多いと思います。ですが、気軽に投資を始められる今では無料のセミナーも多数開かれています。いくつかのセミナーに参加して、投資に関する不安や疑問を解消しながら自分に合った不動産投資の方法を見つけましょう。
最後に初心者がマンション投資を始める際に読むべき記事をまとめました。詳細は下記の記事で紹介しています。