日本人の平均寿命は年々長くなり、人生100年時代がもうすぐそこまで近づいています。長生きできることはうれしいことではありますが、一方で老後資金が悩みの種という人も多いことでしょう。
この問題を解決するためには、貯蓄、個人年金、投資信託などさまざまな方策が提案されていますが、有力な方法の一つに「不動産投資」があります。
今回は、不動産投資で老後資金を確保できるのかについて他の方法と比較しながら深堀していきたいと思います。老後資金をどうやって確保するか迷っている人は、ぜひこのコラムを参考にしてみてください。
本当に老後資金は2000万円も足りないのか？
いわゆる2,000万円問題が噴出したきっかけは、2019年に金融庁の金融審査会から発表された資料でした。
この資料は、総務省統計局が毎年調査している「家計調査報告」の中の高齢者夫婦の無職世帯の家計収支がベースになっています。
当時は2017年の数字を基に資料が作成され、生活に必要な金額が月額26.4万円、主に年金による収入額が月額20.9万円であるとしています。その差額は5.5万円です。
老後の生活を60歳から90歳の30年間であるとすると、不足分は次のようになります。
合計額はおよそ2,000万円です。
しかし、この数字は平均値を基に計算されているために、誰にでも当てはまる数字ではありません。住んでいる地域や生活水準、ライフスタイルによっても収入・支出額はさまざまでしょう。あなたの老後資金は足りていそうでしょうか？それとも不足していましたか？
どのような方法で2000万円を準備すれば良いのか？
必要な老後資金は人それぞれだと思いますが、いったんは2,000万円と仮定してみましょう。
この老後資金を確保するために、一般的には、貯金・年金保険・投資信託（iDeCoやNISA）による運用などが紹介されています。今回は、これに「不動産投資」を加えてそれぞれの方法のメリット、デメリットを考えてみましょう。
2,000万円貯金する方法
まずは、最もシンプルな方法で、2,000万円を貯蓄する方法です。40歳から貯蓄し始めて、60歳までに2,000万円を貯蓄するためには、単純計算で月額8万3,333円ずつ貯金しなければならないことになります。
年金保険や養老保険を活用する方法
老後資金を確保する方法として年金保険や養老保険を活用する方法も人気です。
さまざまな保険商品があるために自分に合った保険を選ぶことができること、掛金についても自由度が高いことはうれしいポイントです。しかし、生命保険の一種である以上持病や疾患がある場合には利用できない商品があること、商品によっては保険料が割高であること、商品内容が複雑であることはデメリットといえるかもしれません。
また、保険も貯金と同様インフレに弱いという特徴があります。保険金（死亡保険金や満期保険金）の額が加入時から決まっている商品が多く、例えば受取時の1000万円の価値がインフレにより今の500万円の価値しかなくなっていたとしても、保険金は1000万円のままです。
iDeCoやNISAを活用して投資を行う方法
「貯蓄から投資へ」のスローガンの下、老後資金を資産運用でまかなうことを推進するため、政府はさまざまな優遇策を用意しています。それが「iDeCo」や「NISA」です。
一時金として受け取る場合は退職所得、年金形式で受け取る場合には雑所得として課税されますが、現役時代に給与として受け取る場合の半分程度の税金ですみます。このように優遇制度を設けることで、老後資金を資産運用で補填することを推進しようとしているのです。
また、投資初心者の方には、年40万円と限度額が低く投資可能銘柄も金融庁が定める基準をクリアした投資信託やETFのみ限定されていますが、20年間の長期投資が可能なつみたてNISAがお勧めです。
iDeCoやNISAのメリットは長期投資によるリスク分散と複利の効果によって安定的な資産運用を可能にすることです。半面、あくまで投資であることから運用成績によっては元本割れの恐れがあります。
不動産の家賃収入を年金代わりとして受け取る方法
最後に不動産投資による収入を年金代わりに受け取る方法です。区分所有マンションやアパートをローンで購入し、家賃収入をローンの返済に充てます。ローンを完済した後は家賃収入が年金の代わりになります。
不動産投資が私的年金作りに向いている理由
このように、老後2,000万円問題を解決する方法は一つではありません。しかし、この中でも不動産投資は私的年金（長期的なフロー収入）を確保するのに向いている手段であるといわれています。
それは以下の理由があるからです。
・家賃収入をローン返済に充てながら資産形成をすることができるために単に貯蓄するよりも効率が良い。
・インフレとともに不動産の価値や家賃相場も上昇するために、貯蓄や保険よりもインフレリスクに強い。
・年金保険は確定年金が主流となっているため、終身年金は商品が少なく受け取ることができる年金額も比較的少ない。満期後は保障が無くなってしまうのに比べて、不動産投資は建物が存続する限り収入を得ることができる。
・特に最近のRC造のマンションは60年以上利用に耐えうるといわれているため、長期的な収入を得るのに向いている。
このように、不動産投資はほかの方法にない大きなメリットがあるといえるのです。
もし10万円の家賃収入があればどの程度老後の資金不足は解消できるのか？
それでは、不動産投資による家賃収入が10万円あるとすると、老後の資金計画はどのように変わってくるのでしょうか。以下のような例で考えてみましょう。
・45歳（会社員）
・配偶者（45歳・専業主婦）子なし
・マイホームなし（賃貸物件に居住中、購入予定なし）
・企業年金なし
・iDeCo加入中（40歳～60歳まで１万円ずつ、夫のみ、運用益は加味しない）
・年金収入（予定）月25万円（夫婦合算）
・退職金はもらえない可能性が高い
・現在の金融資産500万円→65歳で1000万円（予定）
・現在の生活費月45万円→退職後月40万円（希望）
まずは、10万円の家賃収入がなかった場合において、65歳で退職した場合を考えてみましょう。
老後の収入は公的年金の25万円とiDeCoです。
iDeCoでは月々の掛金が1万円を積み立てて運用すると、運用益を加味しなければ20年間で240万円となります。これを65歳から80歳の15年間で受け取るとすると、月々13,333円です。
退職後の生活費は40万円必要と考えると、毎月のキャッシュフローは次のようになります。
と毎月13.7万円もの赤字になる計算です。65歳での金融資産が1,000万円であれば、
となり、たった6年で貯蓄を使い果たし、72歳で逆ザヤとなってしまう計算になります。
たとえ老後資金が2000万円あっても、このペースで減ってしまうと、12年しかもちません。そうならないためのポイントはフロー収入を確保すること。次に、もし家賃収入が10万円あったらどうなるのかを見てみましょう。
もし、月10万円の家賃収入があれば、月々のマイナスは10万円減り、不足額は3.7万円になります。
という計算になり、老後の生活資金の心配はほぼなくなります。
老後資金が不足しているなら今すぐに動き出そう！
老後資金問題を解決するなら、早めの対応が必要です。
不動産投資は老後資金を確保するのに効果的な方法ですが、借入の期間が短いと毎月の返済を家賃でまかなうことができなくなりますし、長いと年金収入を得たい時期までに返済が終わらない可能性もあります。物件の選定や資金計画などに準備を早めに行うことで、選択肢が広がることは間違いありません。
しかし、不動産投資は専門的な事項も多く、どのようなエリアでどんな種類の不動産に投資したらよいのかわからないという人も多いかと思います。まずは不動産投資セミナーに足を運んでみるなどして、どのような準備が必要か聞いてみるのもよいでしょう。
今回紹介した老後資金問題を解決するさまざまな方法のなかでも不動産投資は有力な方策です。自分に合った不動産投資の方法を見つけてみてはいかがでしょうか。
