不動産投資にはワンルームマンションや収益ビルを購入したり、J-REITなどのファンドに投資したりする方法がありますが、中でもアパート経営は根強い人気があります。
相続等で土地を取得したはいいものの、放置したままでは管理や税金の支払いなど面倒なことがたくさんあります。いっそこのまま手放してしまった方がよいのではないかと思うこともあるでしょう。
しかし、土地活用してアパート経営を行うことでそのような問題が解決するほか、新しい収入源をつくることができるのです。今回は、土地活用でアパート経営を始めるメリットと注意点について投資初心者にもわかりやすく解説します。
遊休地を活用してアパート経営を始めるメリットと注意点
土地を相続によって取得してもどうしてよいかわからず、更地のまま放置されているのを見かけることがあります。
しかし更地のまま土地を放っておくと、固定資産税がかかったり除草や放置物の管理に悩まされたりと余計な費用や手間がかかります。また、不法投棄をされたり土地の一部を勝手に使用されたりとトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
土地活用の方法には、駐車場を経営する、コンビニエンスストアなどの店舗に賃貸するなどさまざまな方法があります。中でもアパート経営は収益性や安定性の面で優れているために、多くの資産家が数ある不動産投資の中からアパート経営を選んでいます。
それでは、遊休地を活用してアパート経営を行うメリットと注意点について、収益性、税金面などさまざまな視点から解説しましょう。
遊休地を活用してアパート経営を行う5つのメリット
遊休地にアパートを建築して不動産経営を行うことには、主に5つのメリットがあります。
収入が生まれることはもちろんですが、固定資産税や相続税の負担の軽減も見逃せません。意外な効果として、生命保険の代わりにアパート経営をしている人もいます。順に見ていきましょう。
メリット①不労収入が見込める
アパート経営の最大のメリットは少ない労力で安定的な収入が見込めることです。現在では、家賃の請求や受取、清掃などの日常の管理や賃貸募集については賃貸管理会社に一任することが通常です。そのため、大家さんの仕事としては定期的にアパートの状態をチェックしたり、月次で管理会社から送付される収支明細をチェックしたりするのみで、それほど手間がかからずに収入を得ることができます。
自ら土地を所有していることは大きな強みです。借入を行い月々の元利払いを支払った後でも十分な手残りが期待できます。
メリット②固定資産税が安くなる
土地・建物を所有していると年1回、5月から6月頃に固定資産税の通知書・納付書が送られてきます。更地にアパートを建築してアパート経営を行うと、土地の固定資産税が安くなります。
土地の固定資産税額は、固定資産税評価額に1.4％を乗じた金額ですが、住宅用地の場合には、所定の要件を満たすことで200㎡までの部分については6分の1、200㎡を超える部分については3分の１に軽減されます。建物の固定資産税についても、各住戸の延床面積120㎡までについては新築後3年間2分の１に軽減されます。
メリット③相続税が安くなる
相続税対策のためにアパート経営を始めたということを耳にする機会も多いと思います。
土地を更地のまま相続するのと、アパートを建築した土地を相続するのでは、相続税評価額に大きな差が生じるのです。代表的な軽減税制を２つ紹介します。
貸家建付地の評価減
貸家建付地とは、土地上の建物を賃貸している場合の底地のことです。まさにアパートを建築した場合の土地が貸家建付地に当たります。
貸家建付地の相続税評価額は以下のように計算します。
借地権割合とは、土地の価値のうち借地権の割合がどれぐらいかを示したもので、地域ごとに定められています。
小規模宅地の評価減
アパート経営など貸付事業用の土地については、200㎡までの部分について50％の相続税評価減を受けることができます 。
貸家建付地の評価減と併用することで、200㎡までの部分については貸家建付地の評価がさらに2分の１になるわけですから、大きなメリットです。
メリット④少額の元手で資産形成ができる
アパート経営を行うときには自己資金が必要ですが、多くの金額を用意する必要はありません。土地と新築した建物を担保に入れて金融機関から借入れを行うことで建築資金をまかなうことができるからです。
さらに月々受け取る賃料でローンを返済していくことで、完済後は建物が資産として残ります。
金融機関は不動産を比較的担保価値の高い資産として評価するため、不動産投資や土地活用を行うときには金融機関からの借入を活用するのが一般的です。これにより、少ない元手で資産形成をすることができるのです。
メリット⑤生命保険代わりになる
ローン借入時に団体信用生命保険に加入することで、アパート経営を一般の生命保険の代わりとして活用している人もいます。
団体信用生命保険（団信）とは、死亡時や重大な障害を負った場合など保険金が支払われる要件を満たした場合には、ローン残高をゼロにするという保障がついた保険です。
死亡時等にローン残高がゼロになるために、収入を生み出す資産を債務なしのまま子孫に相続させることができます。
遊休地を活用してアパート経営を始める前に知っておきたい2つの注意点
土地活用の一環としてアパート経営を行うことにはたくさんのメリットがありますが、事前に知っておきたいいくつかの注意点があります。特に立地と不動産投資のリスクについては、専門家と相談しながら綿密な検討が必要です。
注意点①土地によって最適な活用方法は異なる
アパート経営によって安定的な収益が得られるかどうかは、立地に大きく左右されます。立地によって最適な土地活用の方法は異なるものです。また、土地によっては建築基準法、都市計画法、条例などで建物の建築が制限されていることもあります。
駅近の住宅地ならばアパート経営には最適です。しかし、大きな通り沿いや工業地域など住宅を建築するのにそぐわない土地の場合にはほかの活用方法が適していることもあります。例えば、ある程度広い土地でロードサイド沿いの土地ならば、コンビニやドラッグストア、ファストフードの店舗を運営するために土地を賃貸する（あるいは店舗を建築して一体として賃貸する）方法も考えられます。
駅から遠く離れているけれども、近くに高速道路のICがあるような土地だと、物流拠点や倉庫として賃貸することで不動産投資を成功させている例もあります。
さまざまな土地活用の方法がありますので、専門家と相談しながら検討するとよいでしょう。
注意点②不動産投資にはリスクがつきもの
アパート経営も不動産投資の一種である以上、リスクが伴います。特に注意しなくてはならないリスクは、空室リスク、天災リスク、流動性リスクです。
アパートの空室リスクは立地を検討することである程度回避することができますが、それでも長期間アパート経営を行っていると、一定期間空室が生じてしまうことはあります。
また、近年では水害や大地震などの天災に見舞われることも多くなり、建物に大きな損傷を受けてしまった例も見受けられます。資金計画に余裕を持っておくことや、損害保険に特約を付けておくなどリスクを軽減する対策を用意しておくことが大切です。
また、リスクではありませんが、管理を自分で行おうするならばかなりの手間と労力が生じます。定期的な巡回と清掃、レターボックスの整理、賃料の請求と督促、賃貸の募集など、アパート経営にはさまざまな業務があるものです。信頼できる賃貸管理会社と二人三脚で経営していくことが成功の秘訣です。
他の土地活用方法と比較検討しよう
アパート経営の失敗の多くは、立地と土地の特性を十分に検討せずにアパートを建築してしまったことから起こります。自分の住まいの近くの土地だからといってほかの人にとっても住みやすい土地であるとは限りません。
アパート経営に適さない土地ならば、他の活用方法も検討すべきです。
土地活用には、先に挙げたもののほかにも駐車場、コンテナボックス型倉庫、太陽光発電などさまざまなものがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
例えば、駐車場・コインパーキングの運営はアパート経営に比べ必要資金が少なくて済むこと、やめるときにも撤去の手間が小さいというメリットがある反面、収益性が劣ります。
太陽光発電は近年になって安定収入を生み出す土地活用の方法として注目されていますが、売電価格が年々下がっていること、風水害の影響を受けやすいことが難点です。
どの土地活用にもメリット・デメリットがありますのでそれぞれ比較検討しながら、所有土地に最も適した土地活用の方法を見つけることが重要です。
遊休地を活用しないのはもったいない！その土地にあった投資を始めよう
遊休地は、土地活用の方法によっては安定的な収益源となる可能性があります。そのまま放置しておくのはもったいないですし、管理の手間がかかります。
アパート経営や店舗賃貸など、その土地に合った活用をすることで安定した収入を得て豊かな生活を送ることができるでしょう。
不動産投資を成功させるためには、相応の知識と経験が必要です。不動産の専門家など良きパートナーに相談しながら始めることが大切です。まずは、初心者向けの不動産投資セミナーや勉強会に参加してみることからスタートしてみてはいかがでしょうか。
