税金の計算の仕方に慣れていない人にとって、中古マンション投資の税制は少し複雑だと思います。税理士に任せることも出来ますが、最低でも1年間で10～20万円かかります。30年間マンションを所有していたら税理士費用だけで最低でも300～600万円かかることになるので、とても勿体ないですよね。この記事では税金の計算でつまづきやすいポイントである減価償却について解説しています。いちど理解すれば、税理士にお願いせず自分で確定申告できるようになります。分かりやすく解説しているので本文を最後まで読んで、無駄なコストを削減しましょう！
減価償却とは何か
減価償却とは、購入代金の費用を購入した年に一括で計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することです。時間と共に価値が低下する資産として扱われている不動産や設備などが対象となります。中古マンションには建物部分と土地部分がありますが、土地は時間の経過とともに価値が下がる訳ではないので、建物部分のみが減価償却の対象となります。
減価償却費で税金を抑える
減価償却費を計上することで税金を抑えることが出来ます。建物の取得にかかった費用を建物の耐用年数に合わせて計上していくため、経費がしばらく発生することになります。経費が複数年計上されることが分かっているので、給与所得など他の収入と相殺して計画的に節税することが可能になります。
減価償却が必要な時とは
居住目的でマンションを自宅として利用している場合は、減価償却を考える必要はありません。減価償却が必要となるケースは購入したマンションを利用して金銭収入を得る場合です。マンションを使って収入を得るケースは2つあります。
マンションから収入を得るケース
- 賃貸に出す
- 売却する
賃貸に出している場合
取得した中古マンションを賃貸に出した場合は家賃収入を所得として申告する必要があり、所得税がかかります。その際、減価償却費を経費として計上することで所得税を抑えるのです。
売却する場合
中古マンションを売却して得た売却益は、不動産譲渡所得として課税対象となります。
不動産譲渡所得の計算式
課税所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費とは購入代金や購入手数料などの中古マンション取得に要した費用の総額です。そして取得費を算出する際には、減価償却相当額を差し引いて計算する必要があります。
減価償却の計算方法は2つある
減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類ありますが、国税庁の法改正により平成28年4月1日以降に取得した建物は定額法しか選択できません。
定額法
定額法とは毎年一定の額で減価償却を行う方法です。
定額法
中古マンションの減価償却額＝中古マンションの取得価額×定額法の減価償却率
減価償却率は国税庁が定めている減価償却資産の償却率表で耐用年数に対応する減価償却率を確認します。例えば耐用年数が39年と算出された場合、定額法の償却率は0.026です。定額法を選択すると中古マンション取得後初期の減価償却費が定率法と比べて少なくなるため、初期の利益を高めにできるのが特徴です。
定率法
定率法とは毎年一定の割合で減価償却を行う方法です。
定率法の計算式
中古マンションの減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率
未償却残高とは減価償却する総額から、まだ償却していない残高のことです。未償却残高に定率をかけて減価償却費を出すので、減価償却費は定額法と比べて、前倒しに計上されることになります。
ただし定率法の償却率で計算した額が一定額（償却保証額）に満たなくなった年からは、毎年同額となります。初年度の償却額は大きくなるので、すぐに相殺したい利益がある場合は、定率法が良いかもしれません。
定額法と定率法どちらを選ぶべき
平成28年度の税制改正によって、平成28年4月1日以降取得した建物本体と附属設備についての選択肢は定額法のみとなりました。ただし、法人であれば平成28年3月以前に取得したものは定額法と定率法から選択ができます。平成28年3月以前に取得した場合、早期に経費計上したい場合は定率法を選択するなど、状況に応じた判断が大切でしょう。
実際に合理的判断をするには専門的な知識や経験が必要となるため、専門家に相談しましょう。
中古マンションの耐用年数と減価償却
減価償却の計算に使われる償却率は、中古マンションの耐用年数に応じて変化します。
耐用年数とは
耐用年数とは、減価償却の対象となる資産に対し「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって法的に定められた年数です。実際に何年住めるのかを示す年数ではなく、あくまでも減価償却をする際の目安として定められた数値ですので注意しましょう。鉄筋コンクリート造の一般的なマンションは47年となっています。
中古マンションの耐用年数の求め方
築年数が耐用年数を過ぎているかどうかで、中古マンションを含む建物の耐用年数を求めるために使用する計算式は変わります。
築年数が耐用年数を過ぎていない場合
耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）×80%
築年数が耐用年数を過ぎている場合
耐用年数＝法定耐用年数×20%
法定耐用年数は、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で建物の構造や用途別に定められています。例えば鉄筋コンクリート造で築10年のマンションであれば、耐用年数は39年（47年－10年×80％）です。（参考：電子政府の総合窓口e-Gov）
設備の耐用年数の求め方
中古マンションの建物だけでなく、電気やガス、水道といった付属設備に対しても個別に減価償却を考えなくてはいけません。設備の法定耐用年数に関しても、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で種類ごとの耐用年数が定められています。
設備の耐用年数例
- ガス設備 15年
- 給水設備 15年
- 電気設備 6年
具体的な計算方法は、建物と同様です。
減価償却費を自分で計算しよう！
減価償却費の計算は一度覚えてしまえば難しいものではありません。マンションは長期的な投資になるので、税理士に頼むと費用も馬鹿になりません。減価償却が理解できなかった方は、流し読みせずにゆっくりと考えながら読み返してみましょう。
抑えられるコストは税理士費用以外にもあります。「多少の手間をかけてでも安く済ませたい！」という方は以下の記事で解説しています。