マンション投資のメリットとデメリット！始める前に必ず知っておくべきこと

マンション投資にはメリットとデメリットがあります。せっかくマンション投資を始めるなら、しっかりと理解してから始めたいですよね。この記事ではマンション投資の初心者でも分かりやすいように、メリットとデメリットを解説しています。マンション投資で動くお金は決して少なくありません。マンション投資を始めてから「やめておけば良かった…」と後悔しないように、本文を最後まで読んでマンション投資についてしっかり理解しましょう！

マンション投資のデメリットと対策

マンション投資には3つのデメリットがあります。

しかし、これらのデメリットはある程度予測が出来ます。デメリットはしっかり対策して、メリットだけを得られるようにしましょう。

投資したマンションが空室になると賃料が入らない

マンションを借りてくれる人がいない間は賃料が入ってきません。そのため空室になりづらいマンションを選ぶ必要があります。

他にも、管理会社が入居者が増えるようにしっかり営業してくれるマンションもおすすめです。どれだけ良いマンションを選んでも空室の間は賃料が入ってきません。空室の期間を短くする対策をしかっりと考えましょう。

投資したマンションの家賃が下がる可能性がある

マンションが古くなるにつれて、家賃は下がってしまう傾向にあるので、家賃が下がらないように人気のエリアに投資しましょう。また、新しくマンションが建つと競合が増えてしまいます。購入を予定しているマンションの周囲に建築予定の土地は無いか、購入前に必ず確認しましょう。もし建築予定の土地があれば、何が建つのかなどを念入りに調べて競合にならないかを確認する必要があります。

需要が供給を上回っていると家賃は下がりづらくなります。そのため、下調べをしっかりして妥協せずにマンションを選ぶことで不人気になる可能性があるマンションを買わないようにしましょう。

投資したマンションが自然災害を受ける可能性がある

最近では豪雨災害や地震などの自然災害が増えています。地震は耐震強度の基準を満たした物件を選ぶことで対策ができます。この基準を満たしていると、地震の場合は震度6強でも耐えられる設計になっております。不安な方は地震保険に入りましょう。

また火災保険にも加入することで火事だけでなく、水害や風災などの自然災害にも対応できます。火災保険に入らないと自然災害で大きな損失を出してしまうかもしれません。災害は避けられないので火災保険には入っておきましょう。

災害のリスクについてはマンション投資の災害リスク！災害を把握して保険料を安くしよう！で詳しく解説しています。

マンション投資で気を付けること

デメリットになるなのか分かりませんが、不確実な要因としてマンション投資で気を付けた方が良いことがあります。

変動金利でローンを組むと返済額が増える可能性がある

マンション投資でローンを組む際、変動金利を選ぶと将来のデメリットになるかもしれません。変動金利でお金を借りると経済の変化で金利が上昇し、将来返すお金も増える可能性があります。そのため当初予定していた返済計画ではお金を工面できず、破産してしまう人もいます。2020年現在は低金利ですが、将来金利が上がる可能性はゼロではありません。

ただ、金利の場合は青天井に上昇するわけではなく、5年ごとに1.25倍までしか上昇させてはいけないという規定があるので、最悪のケースを事前に想定しておくことが可能です。また変動金利ではなく固定金利を選択すれば最初から返済する金額が毎月いくらかが確定します。もちろん変動金利と固定金利でそれぞれメリットとデメリットがあるので、プロに相談して理解した上で検討しましょう。

無理なローンを組むと破産するかもしれない

ローンを組んでマンション投資を始めれば自己資金をあまり必要としませんが、借り過ぎると破産してしまう恐れがあります。ローンを組むことは、少ない資本で大きな買い物が出来るのでメリットにはなりますが、借りたお金とその金利分は毎月返済しなければなりません。そのため返済計画に無理があると破産する可能性もあります。破産しないように余裕を持って適切な金額で投資を行いましょう。セールスマンの口車に乗せられて無理な買い物をしないように必ずプロに相談しましょう。

マンション投資のメリット

マンション投資には3つのメリットがあります。

マンション投資は他の金融商品と比較してローリスク

マンション投資は、他の金融商品と比較してローリスクです。投資はどれだけ勉強しても、自分でコントロールできない想定外の出来事が起こることが一般的です。しかし、マンション投資はリスクが分かっているので、事前に対策を打つことが出来ます。事前に対策を打つことにより、マンション投資で計画通りに収入を得ることが可能になるため、他の金融商品よりもローリスクなのです。

しかしマンション投資で損をした方も少なからずいます。なぜなら勉強不足で対策を考えなかったからです。マンション投資を始めたからといって誰でも儲かるわけではありません。何も考えずに楽して儲けることを期待されている方はマンション投資に不向きです。

学ぶことが苦でない人にとって、マンション投資はローリスクです。株やFXなどのようにセンスもテクニックも要りません。「マンション投資をして資産が何十倍になった」という大儲けの話はありませんが、マンション投資は毎月の収入を増やすローリスクミドルリターンの投資になります。

マンション投資で安定した収入を得られる

マンションは賃貸されている限り毎月収入が得られます。銀行の定期預金に100万円預けていても1年間で100円ほどの利息にしかなりません。しかし、マンション投資なら自己資金100万円投資すれば1年間で100万円の家賃収入を得ることも可能です。

2019年に老後資金が2,000万円不足すると騒がれました。銀行に預けているだけではお金は増えませんし、株式投資などではリスクが高すぎて資産を減らす可能性が高いです。マンション投資で手堅い物件を見つけることで安定した収入を増やすことが、老後資金2,000万円問題を解決する手段の一つでもあります。

マンション投資はインフレ対策になる

物価が上がることをインフレと言います。長い目で見ると物価は上がり続けています。現在1万円で買えるものが、将来も1万円で買えるとは限らないのです。

アベノミクスでは円安になり景気が良くなりました。そのため不動産価格は大きく上昇し、家賃収入はもちろん、不動産が買値以上に値上がりして儲かった人も多かったです。もちろん、この間に上がったものは不動産価格だけではなく、インフレにより物価も上昇していました。

投資をしていない人にとってインフレは、ただ物価が上がって買えるものが減るだけなのでネガティブなことです。しかし物価が上がる前に投資をしていれば、物価以上に投資した商品の価格が上昇する為、非常に大きな恩恵を得られるのです。

まだまだあるマンション投資のメリット

ここまでは誰にでも当てはまるメリットを3つ紹介しましたが、ここからは一部の人だけ該当するメリットを紹介します。必ずしもマンション投資家の全員が当てはまる訳ではありませんが、人によっては非常に大きなメリットです。

マンション投資は相続税対策になる

不動産を所有する場合、現金保有時と比較して相続税が大きく下がります。土地・建物や自宅利用・貸出の場合などで、それぞれ減額される評価額は変わりますが20％～65％が減額されます。しかもマンション投資の場合に限定すると50％～65％減額されるので、節税対策としてマンションを購入する方も少なくありません。

マンション投資は生命保険の代わりになる

マンションをローンで購入する際に団体信用生命保険に加入することで、生命保険の代わりになります。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金で残りの住宅ローンが弁済される保証制度です。この制度のお陰で、マンションを購入したことで家族に借金が残ることも無く、安心して投資が出来ます。

また、これだけ大きなメリットがあれば毎月の生命保険の金額を見直すこともできるので、保険料の節約になります。

マンションが購入価格よりも高く売れる

マンションの価格が購入時より高くなることも珍しくありません。

新しい施設が建ったり、住みたい街になることで人気が高まりマンション価格が上昇することがあります。

ただ、不動産投資を始めたばかりの人にとって「どこのエリアの人気が高まるのか」を調べることは困難です。素人目で判断するよりもプロから話を聞いた方が良いでしょう。

マンション投資で所得税と住民税の節税ができる

マンションは年数が経てばその分劣化していきます。この劣化分を費用として計上し、家賃収入から差し引くことが出来るのです。これを減価償却と言います。また、マンションを保有する間は固定資産税がかかりますが、固定資産税も家賃収入から差し引くことができます。

1年間の家賃収入から減価償却費と固定資産税を引いて赤字となる場合、給与所得と合算できるというルールが適用されます。合算により普段よりも給与所得の課税対象が減額されるため所得税や住民税を抑えることになります。

マンション投資のまとめ

マンション投資にはメリットとデメリットがあります。マンション投資を始める前に確認して、しっかり理解しましょう。