中古マンション投資のリノベーション！どんな物件が向いている？

古くなったマンションをリノベーションすることでマンションの価値が上がります。とはいえ全てのマンションがリノベーションできる訳ではないので注意が必要です。この記事ではリノベーションに向いている中古マンションについて解説しています！リノベーション前提で中古マンション投資を始めたい人は、最後まで読んで投資を成功させましょう！

リノベーションで中古マンションの価値が上がる

リノベーションとは、物件を大幅に工事することで住居としての性能を上げたり、資産価値を上げたりすることを指します。価値の上がるリノベーションは以下のようなものが主です。

新築を購入するよりも安価に抑えられるため、リノベーションを前提として中古物件を探すことで立地条件等でも選択肢が広がります。古くなった設備は積極的にリノベーションして現代のスタイルに合わせると良いでしょう。リノベーションの際に、優先して取り組むべき3つの場所を紹介します。

水回りやガスも一新して、キッチンや浴室を現代のライフスタイルに合った動線やデザインにしましょう。和室をフローリングに変える費用は安く済むので優先的に取り掛かりましょう。現代のライフスタイルに合ったリノベーションをすることで、マンションの価値が上昇します。

リノベーションに向いているマンションを選ぶ

リノベーションを前提に中古マンションを選ぶ際には、その物件がリノベーションに適しているのかを見極めましょう。中古マンションをリノベーションする際に押さえたい点は以下の3つです。

築年数15年以上経過したマンションを選ぶ

不動産投資のために中古マンションのリノベーションをする場合、築年数を見て選ぶことが重要です。リノベーションに適している中古マンションの築年数は15年以上になります。なぜ築年数15年以上のマンションがリノベーションに適しているのか、2つの理由があります。

しかし築年数が古いマンションには気を付けなければいけないリスクがあります。詳細は中古マンション築年数別のリスク！で解説しているので一度ご覧ください。

 建物がメンテナンスされているマンションを選ぶ

リノベーションが出来るのは部屋の中だけで、マンションの外観や共用部は一人の意思でリノベーションできません。建物自体は古いままなので、部屋の中に最新の設備を取り入れても、建物が綺麗でないと価値は上がりづらくなります。そのため、改修工事や定期的なメンテナンスが行われている中古マンションを選ぶことが重要です。メンテナンスされているマンションは比較的老朽化が抑えられているので、リノベーションによる価値の上昇が見込めます。

管理規約は絶対に確認する

リノベーションを前提としている場合には、物件の管理規約は特に注意が必要です。管理規約によってリノベーションが制限される場合も多くありますので、必ず事前に確認しましょう。

 中古マンションのリノベーションについての制限で主に挙げられるものを、国土交通省による「マンション標準管理規約」にあるものと併せて解説していきます。

共用部分の工事の制限

リノベーションが可能なのは専有部分のみで、共用部分のリノベーションは制限されます。マンション標準管理規約7条にもよると、玄関のドアの廊下側、天井・床・壁の躯体部分は共用部分になります。また、配管も共用部分に含まれるため、移動等ができません。そのため、間取り変更を含むリノベーションを考えている場合には、管理組合などで竣工図から配管の位置を確認しておきましょう。

 電気・ガス量の制限

マンションでは各戸の電気・ガス量が決められているため、リノベーションの中でも電気・ガス量が増えるものは制限されてしまう可能性が高くなります。エアコン、IHコンロ、浴室乾燥機、追い炊きの配管、タンクレストイレなどが該当します。住居環境を充実させるリノベーションは電気やガス量が増えることが多いため、あらかじめ確認しておきましょう。

フローリング材の制限

リノベーションでの床材の貼り替えは制限される場合が多くあります。なぜならフローリングは下の階へ足音が響きやすく、防音規定に違反してしまうからです。和室の畳をフローリングに変更する場合には、フローリング材が防音規定に適しているかの確認が必須です。

作業時間の制限

リノベーション等の工事が可能な時間帯が指定されていることもあるため、隣室の住人等への配慮も含め注意が必要です。マンション標準管理規約17条では、他の専有部分や共用部分に影響があると考えられるものは、事前に管理組合理事長への届け出も必要としています。

（参照元：国土交通省　マンション標準管理規約）

この他にも、それぞれのマンションで管理規約がありますので、注意が必要です。あなたの希望するリノベーションが可能なのか、事前に確認しておきましょう。

リノベーションのデメリット

リノベーションは中古マンションの資産価値を上げることが可能ですが、リノベーションはメリットだけではありません。

リノベ中は工事中で住むことが出来ない

中古マンションをリノベーションする場合、物件を所有していないと工事に取り掛かれません。そのため、リノベーション中は設計と工事を合わせて3か月～6か月は住むことができません。リノベーション期間中は家賃収入が得られないため、リノベーション中のローン返済について事前に計画しておくことが必要です。

ワンストップ型リノベーション

リノベーションを前提にマンションの購入を考える場合、不動産会社とリノベーション会社の双方に連絡を取りながら、総予算も考えるため難易度が高いです。しかし、ワンストップ型リノベーションを利用すると、一つの会社で物件探しとリノベーションを完結させること出来るのでとても便利です。

ワンストップ型のリノベーションではこのようなメリットが挙げられます。

物件価格とリノベーション価格の総予算から決められる

物件価格とリノベーション価格両方の費用をそれぞれ計算するよりも、総予算で考えながら選びたいですよね。ワンストップ型では物件探しからリノベーションまで行うため、総予算の中で調整しながら物件やリノベーション内容を決められます。

希望のリノベーションが実現できる物件探しが出来る

不動産会社の営業担当では、リノベーションの可否や管理規約によるリノベーションの制限までは十分にカバーできないケースがあります。ワンストップ型であれば営業担当もリノベーションの要望を把握しているので、希望のリノベーションが出来る物件を探してくれます。

ローンが一本化できる

ワンストップ型ならリノベーションにかかる費用を住宅ローンに組み込めます。物件と一緒にリノベーションも決められるため、一本化ローン申請の手続きもスムーズです。

中古マンションはリノベーションで価値を上げよう

設備が古くなった中古マンションは、うまくリノベーションすることでマンションの価値を上げることが出来ます。

「設備が古くなってきたかな…？」と思ったら一度リノベーションの専門家と相談してみると良いでしょう。リノベーションする場合は、リノベーション専用のローンを組むことが出来ます。詳しくは中古マンションでリフォーム時の融資！リフォームローンで解説しています。

リノベーション費用を出来る限り抑えたいという方は中古マンションでDIY！リノベーションが安く出来ますで解説しているので、是非ご覧ください。