【初心者必見】空き家投資のメリットデメリットを解説！

平成30年住宅・土地統計調査によると、平成30年10時点での空き家数は848万9000戸と過去最多を記録し、なんと日本全国にある住宅のうち13.6％もが空き家なのです。

空き家が増えることで治安悪化なども懸念されるため、政府も「空き家問題」対策に力を入れています。そして、今後も少子高齢化が進んでいることから、相続した住宅に誰も住む予定がないなどの理由で、空き家が増える未来が予想されます。そんな空き家問題を解消させる手段の１つとして、「空き家再生ビジネス」（空き家を有効活用した不動産投資）が注目されています。

今回の記事では、空き家を活用した不動産投資のメリットデメリットを初心者にわかりやすく解説します。

空き家投資とは？

空き家投資とは、全国に増え続ける空き家を買い取り、物件をリフォームして賃貸に出したり、売却したりすることで収益を得る不動産投資のことを意味します。この投資は、空き家問題を解決すると同時に、大きな収益を出すことも期待できるまさに、一石二鳥の投資で、空き家再生ビジネスの市場は、今後もさらに活発化する可能性を秘めています。

その理由に、増え続ける空き家問題の対策として、平成26年に「空き家対策特別措置法」が施行されたことが挙げられます。これによって、空き家の状態が老朽化によって倒壊や火災の恐れがある場合には、行政が立ち入り調査をおこない、所有者に対して助言や命令をおこなえるようになりました。

さらに、助言や指導を行っても改善されず、放置された場合には、行政は住宅を解体することができる「行政代執行」を発令できる権限を持ちます。この場合、解体費用は所有者に請求され、命令に背いた場合には、50万円以下の罰金が科されます。このため、空き家の所有者は空き家を放置せずに売却する動きが活発化しているのです。

 

空き家投資のメリットとは？

空き家再生ビジネスとしての不動産投資は、一般的な新築や中古マンションの不動産投資とは異なるメリットが多くあります。

メリット①価格が安い

 不動産投資といえば、投資用のローンを20年から30年組んでおこなう場合が多いのですが、新築のマンションや中古物件と比較して、空き家は低価格で購入することができるため、ローンを組むことなく不動産投資を行っている投資家も多くいます。

都市部の新築のマンションであればワンルームでも2,000万円前後～と、多額の購入費用がかかりますが、空き家であれば数百万円で購入できるものも多くあります。築年数によっては、土地価格よりも安く購入することが可能です。

なぜそんな空き家が安く売りだされているかというと、空き家はそのままの状態では住めないことが多く、リフォームする費用や手間をかけたくない人がいるなどの理由があるためです。

また、持っているだけで固定資産税等の負担がかかり続けるという点も所有者が空き家を手放したいと考える理由の１つと考えられます。

 

そんな空き家を賃貸物件として貸し出すためには、基本的にリフォームやリノベーションが必要になります。まとまった費用が必要になるケースも少なくありませんが、その費用の一部を補助金等でまかなえる場合もあり、低コストで不動産投資を始めることも可能です。

メリット②高利回りが狙える

 空き家投資の利回りは比較的高利回りで、利回り10％以上も十分狙える可能性があると言われています。利回りとは、投資した金額に対して年間でどれだけの利益が得られるのかの値のことです。利回りの詳細や注意点については下記の記事で解説しています。

 

メリット③節税効果が期待できる

 不動産投資ではマイホームとは異なり、建物や設備の経年劣化分を減価償却費として経費計上することができます。また、空き家再生のための大規模なリフォームやリノベーション費用も、減価償却が可能です。これによって毎年の経費を増やし、帳簿上の利益を減らすことができるので節税効果が期待できます。

一旦資産として計上したものを、資産の耐用年数によって経年劣化分を減価償却費として経費化していくのですが、一定額以下のリフォームや空き家の現状維持のための費用は修繕費として1年で一括償却できるものもあります。

もし、修繕費や減価償却費などの経費が不動産収入を上回り、不動産事業が帳簿上の赤字になった場合には、不動産事業の赤字と給与所得や事業所得の黒字とを損益通算することが可能です。損益通算とは、損失と利益を相殺することを意味しています。もし不動産事業が帳簿上の赤字であれば、その分課税所得が下がり、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

このように一般的な所得の方の場合は、元々支払っている税金が高くないため、その節税効果も限定的です。節税できますよという甘い言葉に惑わされず、節税効果はあくまでもおまけ程度で考えるようにしてください。

 

メリット④売却益を狙うこともできる

空き家投資には、賃貸として毎月の収益を得るだけではなく、空き家をリフォームしてから売却し、売却益を狙うという選択肢も存在しています。

 

空き家投資のデメリットと注意点とは？

 空き家物件を活用した不動産投資にはメリットだけではなくデメリットもあります。デメリットを理解し、しっかりと対策を講じましょう。

デメリット①ローンが組みにくい

 不動産投資用のローンは、購入する物件を担保とすることで年収の何倍ものローンを組むことができます。ローンを借りている人が、年収減少などの理由により毎月のローンを返済できなくなったとしても、担保にしている不動産を売却することで資金を回収できるため、他の投資でも活用できるフリーローンなどと比べて利率も低めです。

しかし、空き家の場合、空き家の価値が低く担保として認められないケースが多くなります。そのため、投資用のローンが組みにくくなるのです。

しかしローンを組むときには、担保の価値以外にも借りる人の年収や勤続年数などの属性も見られます。

 

デメリット②流動性が低い

空き家の不動産投資は流動性が低い投資方法です。流動性が低いとは、売却したいときにすぐに売却できないということです。空き家は資産価値が低いため、金融機関から担保としての価値を認められず住宅ローンが通りにくくなります。そのため、簡単に売却できない可能性があります。

そのほかにも、駅から遠い物件や賃貸需要が少ない田舎の物件など立地条件が悪いと、購入希望者がすぐにみつからないことが考えられます。

 

デメリット④リフォーム費用がかかる

 低価格で空き家を購入しても、空き家再生するためのリフォーム費用が多額になる場合があります。広さや築年数によっても異なりますが、空き家を住める程度までリフォームする費用として、100万円～500万円程度かかると言われています。しかし、損傷が激しく修繕箇所が多ければ1000万円以上必要になるケースもあります。購入する前に、空き家再生のための費用を必ず計算しておきましょう。

 上記の内容を事前に確認し、購入費用とリフォーム費用を計算し、利益を確保できるかシミュレーションしましょう。

空き家投資で成功するためにすべきこと

 空き家再生ビジネスとしての不動産投資は、購入費用を安く抑えられ、通常の不動産投資より高い利回りが狙えます。空き家の購入費用が安いため初心者でも簡単に始めやすそうに感じられますが、リフォーム費用が想定以上に高くなったり、空室によるリスクが高かったりなどのデメリットもあります。

成功させるためには、まず、なぜ空き家になっているのかの理由を確認することが大切です。相続によって住む住人がいなく空き家になっている場合と立地や老朽化が原因で空き家になっている場合では投資戦略が異なります。空き家になっている理由を確認し、その原因を解消できるかどうかが不動産投資が成功するかどうかの肝となります。

 

初心者でも始められる空き家投資ですが、投資をギャンブルで終わらせずに成功させるためにも、事前に不動産投資の基礎知識をセミナーなどで学ぶことをおすすめします。