不動産投資の仕組みと種類！後悔しないために勉強しよう

不動産投資は仕組みが複雑ですし、種類も多くて何から始めれば良いのか分かりづらいと思います。とはいえ、知らないまま始めて後から「最初に勉強しておけば…」と後悔してしまうのも嫌ですよね。この記事では不動産投資の仕組みと種類を解説しています。不動産投資で失敗したくない人は、この記事を最後まで読んで、不動産投資についてしっかり勉強しましょう。

不動産投資で2つの収入

不動産投資による収入は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つに分けられます。 

インカムゲイン

インカムゲインとは資産の保有中に発生する収入のことで、不動産投資の場合は賃貸して得られる家賃収入を指します。労働をしてお金を手に入れている訳ではないので不労所得と呼ばれることもあります。ただし、実際に手元に残るお金は、ローンの返済額を控除した額になります。これを税引き前キャッシュフローと呼びます。ローンを組んで投資する場合は、どの程度手元に現金が残るかもしっかり考えましょう。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは売却差益のことです。常に購入時よりも、高く売れるわけではないので、購入価格を下回る売買差損（キャピタルロス）が発生することもあります。 売却を検討するときには、購入時や売却時にかかる諸経費や税金も含めて、損益を計算します。

インカムゲインとキャピタルゲインを合わせて不動産投資なので、家賃収入と売却時について考えてから投資先を決めましょう。

不動産投資の利回り

不動産投資では2つの利回りがあります。表面利回りと実質利回りです。

表面利回り

１年間の家賃収入を、購入した不動産価格で割ったものが表面利回りです。不動産広告では、利回りといった場合、表面利回りを指すことが多いです。なぜなら表面利回りの方が高い数字を見せやすく、興味を惹きやすいからです。しかし、表面利回りは達成不可能な高い利回りなので注意しましょう。

表面利回りには、賃貸中にかかる経費や空室による損失、購入時の諸経費が考慮されていないからです。不動産に投資する上で重要な利回りは表面利回りではなく、経費を差し引いた実質利回りになります。

実質利回り

実質利回りを求めるためには表面利回りから様々な経費を引かなければなりません。経費は購入時に1度だけ支払うものと、継続して支払わなければいけない経費があります。

これらの経費を考慮した実質利回りは（年間家賃－必要諸経費）÷（購入価格+購入時経費）で計算することが出来ます。表面利回りは宣伝用の数字なので、投資先を決める際は実質利回りを計算してから決めましょう

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資はメリットだけではなくデメリットもあります。不動産投資を始める前にしっかり把握しておきましょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは少なくありません。

これほどまでにデメリットがあるのに不動産投資を始める人は多いですし、成功している人もたくさんいます。なぜなら、デメリットを把握することで対策を打つことが出来るからです。デメリットを放置せずに、適切な対応が出来る人が不動産投資で成功します。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは多いです。

 不動産投資にはメリットとデメリットがあります。デメリットは事前に分かっているので、放置するのではなく、対策をしっかり考えましょう。

不動産投資の種類

 不動産投資の種類は7つありますので、一つずつ解説します

区分マンション投資

区分マンション投資とは、分譲マンションの一室を購入し、その部屋を賃貸する投資方法です。いくつかある不動産投資のなかでは、初心者に適している投資といえます。なぜならマンションの価格は比較的低額でリスクも低く、管理も一部屋の対応で済むからです。

詳細は下記の記事で解説しています。 

マンション投資のメリットとデメリット！始める前に必ず知っておくべきこと

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一棟投資

一棟投資とは土地ごと建物を購入し、部屋を賃貸する投資方法です。マンション・アパートや店舗、事務所など種類は様々です。

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建ての住宅を購入し賃貸する不動産投資をいいます。

不動産投資信託

不動産投資信託とは、投資家からの出資金で不動産を購入し、賃料収益や売却益を投資家に分配する投資信託のことです。

民泊投資

民泊とは、従来のホテル業とは異なる宿泊形態で、旅行者などに一般個人宅を有料で宿泊させることです。人口減少は不動産投資にネガティブですが、外国人旅行者は増えています。外国人旅行者は1週間未満の短期滞在が多いですが、ホテルのように高い宿泊料を取れるので検討したい選択肢の一つです。民泊に適した不動産は観光地や主要都市で立地に優れる建物だけでなく、通常は賃貸借に適さない田舎の古民家も含みます。

不動産オーナーで民泊投資に興味がある方は、運営代行会社に民泊としての可能性を尋ねてみるのも良いでしょう。長い間空いている部屋や、安い賃料設定でも埋まらない部屋が、民泊施設として利用できる可能性は十分あります。

駐車場投資

駐車場投資とは、土地を駐車場として賃貸借する方法をいい、二つの種類があります。

住宅地では月極め駐車場が安定した収入を得やすいですが、駅に近い土地の場合はコインパーキングの方が高収益を見込めます。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、事業者が投資家から資金を集め、資金を必要としている企業に融資することです。

メリットとしては一万円からの小口融資が可能な点です。

不動産投資のまとめ

不動産投資には家賃収入と売却価格で損益が決まります。そのため両方の視点で考えて投資先を決めよう。

表面利回りを見ても良い投資先かが分からないので、実質利回りを計算しよう。

不動産投資にはデメリットがあるけど、デメリットを放置せずに対策しよう。

不動産投資には7種類あるが、投資費用を抑えられて初心者に向いているのは5つ。

初心者向きの不動産投資

• 収益は低いがプロに任せて低額から始められる「不動産投資信託・ソーシャルレンディング」
• コストを抑えて始められる「区分マンション・駐車場」
• 賃貸に向いていない物件も収益化できる「民泊投資」

中古マンション投資を始めたいけど、何から始めたら良いか分からないという方は下記の記事で解説しています。

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